최근 코로나 19로 인하여 경제활동의 제약이 많아지면서 세입자들이 부득이 월세를 내지 못하는 경우가 자주 발생하고 있다. 대다수의 경우 일시적인 미납에 그치지만 간혹 월세 미납이 장기화되어 보증금을 초과하게 되면 세입자들은 임대인의 전화나 연락을 피하거나 더 나아가 세입자가 소위 야반도주를 하기도 한다. 이때 대부분의 임대인은 시간이 흐른 뒤 나중에야 세입자의 야반도주를 알게 된다. 

세입자가 야반도주를 하게 되면 임대인으로서는 상당히 난감해진다. 우선 세입자가 야반도주를 한 것인지 일시적으로 집을 비운 것인지 임대인으로서는 전혀 알 수가 없다. 야반도주를 했다고 가정하고 임의로 세입자가 사용하고 있는 부동산을 개문하여 세입자의 짐을 치우거나 버리게 되면 형법상 주거침입(상가인 경우 건조물침입), 재물손괴 또는 절도죄에 해당된다. 따라서 세입자가 정황상 야반도주를 한 것으로 보인다고 하더라도 세입자가 직접 이를 인정하고 짐을 처분해달라고 하지 않는 이상 임대인이 임의로 할 수 있는 부분은 없다. 

이와 같이 이미 세입자의 야반도주가 의심되는 경우에는 못 받은 월세는 차치하더라도, 임대차 목적물 자체를 반환받아 새로운 세입자를 들이는 데에 문제가 생기게 된다. 그렇다면 세입자의 야반도주가 의심되는 경우 임대인은 어떻게 대처해야 할까? 

세입자가 장기간 집을 비웠더라도 무단침입은 금물!

점유이전금지가처분을 이용하자. 

앞서 언급했듯 세입자가 장기간 집을 비워 야반도주가 의심되더라도, 임대인의 무단침입은 금물이다. 다만 이 때에는 점유이전금지가처분을 이용할 수 있다. 

본래 점유이전금지가처분은 명도소송을 전제로 하여, 소송이 확정될 때 까지 임차인 등 점유자들이 점유의 상태를 변경하지 못하게(즉, 다른 사람에게 점유를 넘기지 않도록) 강제하는 가처분이다. 이는 실무에서 많이 활용되는데, 임대인이 적법하게 명도소송을 제기하더라도 임차인이 임의로 다른 사람에게 점유를 넘기거나 하면 임대인은 처음부터 소송을 다시 제기해야 하여 최대 수 년간 소송이 지연될 수 있기 때문에 명도소송에 앞서 점유이전금지가처분을 한다. 

이러한 점유이전금지가처분의 좋은 점은 빠르게 결정을 받을 수 있다는 점이다. 일반적인 민사 소송 절차가 최소 6개월이 걸리는 반면, 점유이전금지가처분은 빠르면 1주일 내에도 결정을 받을 수 있다. 그리고 점유이전금지가처분의 효용이 빛을 발하는 부분은 ‘강제집행’이 가능하다는 것이다. 

점유이전금지가처분 결정이 있게 되면 임대인은 2주 내에 집행을 완료하여야 한다. 이 때 강제집행이란 두 부분으로 이루어지는데 첫째가 강제개문이며 둘째가 내부에 점유이전금지가처분결정문을 부착하는 것이다. 우선 집행관의 입회 하에 강제개문이 이루어진다는 점에서 임대인은 주거침입 또는 건조물침입이라는 형사 책임에서 자유로워진다. 

그리고 일단 개문이 이루어지면 ①임차인이 아닌 제3자가 임의로 해당 부분을 점유하고 있지는 않은지를 먼저 확인해야 하고, ②그 다음 공과금 납부안내서 등을 통하여 임차인이 장기간 집을 비운 것인지 아니면 실제로 실고 있는 지 등을 보아야 한다. ③더불어 임대차 목적물의 사용현황도 확인이 필요하다. 즉, 임대차목적물인 부동산에 이상은 없는지 확인하여 추후 다시 임대를 줄 수 있는 상태인지를 확인해야 하는 것이다. 따라서 강제집행에 동석한 임대인은 반드시 사진 등으로 현장 기록을 남겨두는 것이 좋다.