이미지 : 픽사베이
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제목을 재개발구역으로 기재하였지만, 재개발구역/재정비촉진구역/도시환경정비구역/뉴타운구역 등 사업명칭의 종류는 다르지만 ‘명도소송’과 관련해서는 차이가 없기에 재개발이라 칭하여 설명해 보고자 한다.

재개발사업은 [도시 및 주거환경정비법]에 근거하여 진행되며, 대략적인 진행 절차는 정비구역지정 -> 추진위원회설립 -> 조합설립인가 -> 사업시행계획인가 -> 분양신청절차 -> 관리처분계획인가 -> 철거 및 착공 등의 절차로 진행된다. 

1. 명도소송을 당하는 대략적인 시기

재개발구역에서 명도소송을 당하는 분들은 크게 소유자와 세입자로 구분할 수 있다. 먼저 소유자의 경우에는, 해당 사업구역의 조합설립인가 신청일이 2013. 12. 24. 이전인지 이후인지 살펴봐야 한다.

2013. 12. 24. 이전에 조합설립인가 신청을 한 사업구역에 해당하는 경우, 개정전 도시정비법에 따라 사업시행자는 분양신청절차 종료일의 다음날부터 150일 이내에 현금청산(수용재결 신청)을 해주어야 하고, 수용재결 및 보상금을 공탁하는 날인 수용의 개시일은 수용재결신청 후 대략 5개월정도 걸린다고 보면 된다. 따라서 분양신청절차가 끝나면 대략 10개월 후 보상금이 지급되며, 이때를 기점으로 사업시행자측은 명도소장을 소유자가 받을 수 있도록 미리 소송을 제기하는 경우가 일반적이다. 

또한 해당 사업구역의 조합설립인가 신청일이 2013. 12. 24. 이후인 사업구역의 경우, 도시정비법이 개정되어 현금청산 시기가 관리처분계획인가 다음날부터 90일로 변경되었다. 따라서 이 경우에는 관리처분인가가 되면 대략 8개월 정도 후 보상금이 지급되며, 이때를 기점으로 명도소장이 송달되도록 사업시행자는 미리 소송을 제기할 것이다.

한편 세입자의 경우, 일반적으로 사업시행자는 사업구역내 조합원, 청산자, 세입자를 한번에 일괄적으로 명도소송을 하는 경우가 대부분이기 때문에 위에서 언급한 두 시기, 즉 청산자들이 명도소송을 당하는 시기와 비슷하게 소장이 올 것이라 예상하면 된다.

2. 명도소송을 당하면 무조건 나가야 하는가, 대응방법

일반적으로 보통 사람이 송사에 휘말린다는 것은 평생 한번 있을까 말까한 일이다. 이렇게 자신이 사는 집에서 나가라는 명도소송을 당하는 경우는 자주 있는 일이 아니기 마련이다. 때문에, 수많은 사람들이 ① 명도소송을 당하기 전에 미리 이사를 가버리거나, ②명도소장을 받은 뒤 곧 이사를 가고 사업시행자에게 읍소하여 소취하를 받는 경우가 대부분이다. ③ 반면, 명도소장을 받고 대응을 하지 않아 무변론판결선고가 되어 강제집행을 당하며 소송비용까지 물어주는 경우도 생각보다 많다. 더러는 끝까지 투쟁하고 버티시는 분들도 계시지만, 이는 좋은 대응방법이 아니다. 

우선 조합원의 경우 재개발사업의 주체이므로, 조합 정관에 따라서 명도를 해주어야 한다. 반면, 청산자의 경우 재개발사업으로 인하여 주거지를 잃고 이주를 해야하기 때문에 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]에서 규정하는 요건에 부합하면 주거이전비 등을 지급받을 권리가 있으며, 소유 부동산에 대한 보상금(청산금) 또한 지급받아야 비로소 명도의무가 발생한다. 쉽게 말하자면 청산자라면 받을 수 있는 돈 다 받기 전까진 집을 비워주지 않아도 된다는 이야기이다.

세입자 또한 두가지로 구분할 수 있는데, 주거세입자와 영업세입자로 나누어보면, 주거세입자도 청산자처럼 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]에서 규정하는 요건에 부합하면 주거이전비 등을 지급받을 권리가 있으며, 보증금 또한 있다면 반환받기 전까진 명도의무가 발생하지 않는다. 영업세입자 또한 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]에서 규정하는 요건에 부합하면 영업보상금 등을 지급받을 권리가 있고, 당연히 보증금이 있다면 반환받아야 명도의무가 발생한다.

송사에 휘말리는 경우는 흔히 겪는 일은 아니기 때문에, 소장을 받게되면 당황스럽고 우려가 많을 것이다. 더군다나 살고 있는 집에서 나가라는 내용의 소송이기 때문에 더욱 걱정이 앞서기에, 자칫 법적으로 보장된 권리를 행사하지 못하고, 불합리하게 큰 손해를 보고 고통받는 분들이 많다. 부동산관련 소장을 받았다면 무엇보다 당황하지 말고, 부동산 전문변호사와 상담을 통해 자신의 권리가 무엇인지 확인할 것을 추천한다.

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