1. 보상 대상 및 보상절차가 시작되는 대략적인 시기
재개발구역에서 소유 부동산에 대하여 보상을 받는 사람들은 분양미신청자, 분양신청 철회자, 분양계약 미체결자, 관련 법규 및 조례에 따라 분양대상에서 제외되는 자, 영업권자 등이 있다. 이들은 재개발사업 때문에 이주를 하게 되는 것이므로 주거이전에 대한 보상을, 재개발구역 내에서 영업을 하는 경우에는 폐업, 휴업, 영업장소 이전 등의 사유로 인한 영업보상 등을 받을 수 있다.
보상절차의 시기와 관련하여, 조합설립인가 신청일이 2013. 12. 24.자 이전에 해당하는 구역은 개정 전 도시정비법에 따라 사업시행자(조합)는 분양신청절차 종료일의 다음날부터 150일 이내에 현금청산(수용재결 신청)을 해주어야 하고, 수용재결 및 보상금을 공탁하는 날인 수용의 개시일은 수용재결신청 후 대략 5개월 정도가 걸린다.
따라서 분양신청절차가 끝나면 대략 10개월 정도면 보상금이 지급되는 경우가 일반적이다. 한편 조합설립인가 신청일이 2013. 12. 24.자 이후에 해당하는 구역의 경우, 도시정비법이 개정되어 현금청산 시기가 관리처분계획인가 다음날부터 90일로 변경되었으므로, 이 경우에는 관리처분인가가 되면 대략 8개월 정도면 보상금이 지급된다고 보면 된다.
2. 보상금의 종류 및 요건
보상금의 종류에는, 가장 먼저 분양신청을 하지 않아 재개발사업에서 탈퇴하여 청산금을 받고 떠나게 되는 사람들은 당연히 부동산에 대한 보상금을 받을 수 있다. 부동산에 대한 가격은 보상절차가 시작되면 수용절차로 가기 전에 협의과정을 거쳐야 하므로, 재개발조합은 협의를 위한 감정평가를 하고, 해당 평가금액으로 협의할 것을 제시하나, 청산자 입장에서는 불만족스러운 금액인 경우가 대부분이기 때문에 협의가 되지 않고, 통상 강제수용의 단계로 절차가 진행된다.
또한 재개발사업으로 인하여 주거를 이전하는 분들은 법령 및 기타 요건에 해당하면 소유자(현금청산자)는 주거이전비, 이사비, 이주정착금을 받을 수 있고, 세입자는 주거이전비, 이사비를 받을 수 있다. 아울러 재개발사업 구역 내에서 영업을 하는 사람들은 법령 및 기타 요건에 해당하면 이전으로 인한 휴업, 폐업 등으로 인한 손실보상금을 지급받을 수 있다. 위 금액은 매출, 이전에 드는 비용 등을 감정평가하여 결정되며, 부동산의 경우와 동일하게 절차가 진행된다.
중요한 것은 보상받을 수 있는 요건이라고 할 것인데, 주거이전비(이사비, 이주정착금) 등을 지급받을 수 있는 요건은 대법원 판례에 따르면, 해당 재개발구역의 정비구역지정공람일 3개월 이전부터 전입신고를 하고 실거주 한 사람이 해당되며, 영업보상의 시기는 관계법령의 개정으로 인하여 해당 사업구역의 정비구역지정공람일이 2012. 8. 2.자 이전 및 이후 두 가지로 구분된다.
2012. 8. 2.자 이전에 정비구역지정이 된 재개발구역이면 사업시행계획인가일 이전부터 인적, 물적 시설을 갖추고 적법한 장소에서 영업을 했어야 하며, 2012. 8. 2.자 이후에 정비구역지정이 된 재개발구역이면 정비구역지정공람일 이전부터 인적, 물적 시설을 갖추고 적법한 장소에서 영업을 한 자가 요건에 해당한다.
3. 보상금증액을 위하여 어떻게 대응을 해야 할까?
수많은 경험상 재개발구역에서 부동산에 대한 보상금을 최대한 많이 받기 위해서는 법률전문가의 선제적 도움과 전략을 세우는 것이 중요하다. 보상계획 열람공고 시기부터 현금청산자는 소유 부동산에 대하여 총 4번의(협의보상평가, 수용재결평가, 이의재결평가, 법원평가) 감정평가를 받아 각 단계마다 의견을 주장하고 자료들을 제출함으로써 감정평가 금액에 영향을 줄 수 있는데, 이와 관련하여 경험과 지식이 없이 소유 부동산을 평가하러 온 감정평가사에게 아무리 호소한들 별 영향을 줄 수가 없다.
살면서 개발사업으로 인하여 송사에 휘말리는 경우는 흔히 겪는 일은 아니기 때문에, 소장을 받게 되면 당황스럽고 우려가 많을 것이다. 더군다나 살고 있는 집에서 나가라는 내용의 소송이기 때문에 더욱 걱정이 앞서기에, 자칫 법적으로 보장된 권리를 행사하지 못하고, 불합리하게 큰 손해를 보고 고통 받는 분들이 많다. 부동산관련 소장을 받았다면 무엇보다 당황하지 말고 부동산 전문변호사와 상담을 통해 자신의 권리가 무엇인지 확인할 것을 추천한다.